[신년특집]올해 역시 ‘부동산 불패 신화’…내년엔 바뀔까

건설/부동산 / 윤성균 기자 / 2019-12-30 10:44:41
  • 카카오톡 보내기
분양가상한제‧종부세 인상 등 예정…달라지는 2020년 부동산 제도
▲ 해당 기사와 직접적인 연관이 없는 사진임

 

문재인 정부는 지난 16일 ‘12.16 부동산대책’을 발표했다. 이번 정부 들어 18번째 부동산 대책이다. 대출규제와 보유세 인상, 분양가 상한제 확대까지 총망라했다. 2019년을 마무리하는 시점에 집값을 잡고 말겠다는 정부 의지를 확실하게 보여준 셈이다. 

2019년은 12.16 부동산대책을 제외하고도 그 어느 해보다 강력한 부동산 규제가 실시된 한해였다. 총부채상환비율(DTI), 주택담보대출비율(LTV) 규제, 재건축 초과이익환수제, 분양가상한제 시행 등 강력한 부동산 규제가 실시됐다. 그중 일부 정책은 부동산 시장에서 유의미한 효과를 보이기도 했지만, 문재인 정부의 부동산 정책은 그다지 성공적이지 못했다는 것이 부동산 시장의 반응이다. 

12.16 부동산대책이 나오기 직전까지 서울 아파트 값은 25주 연속 상승세를 이어갔다. 여론조사전문기관 리얼미터가 정부 부동산정책에 대한 신뢰 여부를 묻는 조사에서 ‘신뢰하지 않는다’는 응답(전혀 신뢰하지 않음 33.7%, 별로 신뢰하지 않음 23.9%)은 57.6%로 절반을 넘어섰다. 반면 ‘신뢰한다’는 응답(매우 신뢰함 11.9%, 어느 정도 신뢰함 24.7%)은 36.6%에 불과했다.

이런 부정적인 평가와는 별개로 문 대통령이 “부동산문제를 경기 부양 수단으로 활용하지 않겠다”고 단언한 만큼, 강력한 부동산 규제를 앞세운 집값 억제 정책은 내년에도 계속될 전망이다. 이에 2019년 부동산 시장을 돌아보는 한편, 2020년에는 어떤 변화가 있을지 짚어봤다.

 

부동산 규제의 역설…집값 누를수록 오른다
강력 규제 줄이어…서울 집값 잡을 수 있나

문재인 대통령은 지난달 19일 열린 ‘2019년 국민과의 대화’에서 “부동산 문제에 대해 우리 정부는 자신 있다고 장담하고 싶다”며 “전국적으로는 부동산 가격이 하락했을 정도로 안정화되고 있다”고 자평했다. 

규제 비웃는 서울 아파트값 급등
각본 없이 진행된 이날 국민과의 대화에서 나온 이 발언은 대한민국 부동산 시장이 처한 상황을 단적으로 보여줬다. 실제로 올 한 해 동안 강력한 부동산 규제가 실시되면서 일부 지역에서 집값이 하락하면서 안정세를 보인 것은 맞다.

한국감정원의 주간 아파트가격동향 집계를 보면, 문 대통령이 취임한 2017년 5월 10일 이후 현재까지 전국 아파트 매매가와 전세가는 각각 1.78%, 5.60% 하락했다. 이 정부가 부동산 문제에 자신감을 보이는 것도 이런 통계를 근거로 삼고 있기 때문이다. 하지만 지역별로 뜯어보면 집값이 안정돼 보이는 통계수치의 맹점이 드러난다. 지방 집값은 하락했지만, 서울 집값은 급등하는 등 양극화가 뚜렷하기 때문이다. 

부동산114가 아파트 실거래가를 전수 조사한 결과, 올 하반기 서울 아파트 평균 실거래가격은 8억2376만원으로, 지난해 하반기(6억9638만원)에 비해 18.3% 올랐다. 경제정의실천시민연합(경실련)도 서울 주요 34개 아파트의 3.3㎡(1평)당 평균 시세가 작년 말 4574만원에서 올 11월 말 5051만원으로 10.4% 올랐다고 발표했다.

특히 경실련은 “(이번 정권 들어) 서울 아파트값만 한 채당 2.5억원 상승했고, 단독주택도 1억원 이상 올랐다. 서울 집값만 600조 이상 폭등했다”며 “대통령은 소득주도 성장과 공정경제를 강조했으나, 현실은 불로소득 성장이 주도하는 상황에서 국민들은 분노와 좌절감에 고통받고 있다”며 강도 높게 비판했다. 

이처럼 강도 높은 규제에도 집값 상승을 잡지 못하는 것은 역설적이게도 규제가 공급량을 억제해 기존 집값을 상승시키기 때문이다. 부동산 시장은 심리적 요인이 크게 좌우된다. 구매력을 갖춘 현금 부자들은 부동산 규제로 향후 서울 주택 공급량이 줄어들 것으로 예상하고 집을 사들인다. 다주택보유자도 집값 상승을 예상하고 과도한 세금도 기꺼이 감수하고서도 집을 내놓지 않는다. 시장에 매물이 없으니 집값은 더욱 상승한다. 규제의 역설인 셈이다.

 


내년 달라지는 부동산 제도
그렇다면 12.16 부동산 대책 이후 2020년 부동산 시장이 과연 안정될 것인가 이목이 쏠리고 있다. 부동산 정보업체 부동산114가 발표한 자료에 따르면, 당장 내년 1월부터 9억원 초과 고가주택 양도 시 장기보유특별공제 혜택이 축소된다. 장기보유특별공제란 소득세법에 따라 토지나 건물의 양도소득세를 계산할 때, 보유 기간을 고려해 일정 금액을 공제하는 제도를 말한다. 

지금까지 9억원이 넘는 고가주택 소유자들도 1세대 1주택이라면 거주 여부나 기간에 관계없이 9억원 초과 양도차익에 대해 최대 80%까지 장기보유특별공제 혜택을 받았지만, 내년 1월부터는 ‘2년 이상 거주’라는 조건을 충족하지 못하면 일반 장기보유특별공제를 적용해 1년에 2%씩, 15년 이상 보유하면 최대 30%까지만 공제해준다.

주택 매입 시 취득세율도 일부 변경된다. 현재 주택 유상거래 취득 시 서민 주거 안정을 위해 기본세율(4%)에 비해 낮은 1~3% 세율이 적용되는데, 다주택자에 대한 혜택이 축소된다. 2020년부터 6억원 초과 9억원 이하 주택을 매입할 때 취득세율은 현행 2%에서 취득금액에 따라 1.01~2.99%로 세분화된다. 또 집을 3채 보유한 다주택자가 추가로 주택을 매입할 경우 4%의 취득세율이 적용된다. 

뜨거운 감자 ‘분양가상한제‧종부세’ 강화
내년 3월부터는 투기과열지구 3억원 이상 주택 취득 시는 물론, 조정대상지역 3억원 이상 주택과 비규제지역 6억원 이상 주택을 취득할 때에도 자금조달계획서를 제출해야 한다. 

올해 뜨거운 이슈였던 민간택지 분양가상한제가 유예기간을 거쳐 내년 4월 29일 이후 입자주 모집공고 신청 단지부터 본격 적용된다. 또한 상한제가 적용되는 지역에 5~10년 전매제한과 2~3년 실거주가 의무화된다. 

양도소득세 부담에 주택을 팔지 못하는 다주택자에게 한시적 퇴로도 열어준다. 내년 상반기 중 소득세법 시행령 개정을 통해 2019년 12월 17일부터 2020년 6월 말까지 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 다주택자는 양도소득세가 중과되지 않고 장기보유특별공제도 적용받을 예정이다. 

내년부터 공시가격 9억원이상 고가주택 보유자에게 부과되는 종합부동산 세율이 0.1%p~0.8%p 인상된다. 특지 ‘2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안’에서 공시가격 현실화율을 주택가격에 따라 상향조절할 예정이어서 종부세 오름폭은 더 커질 것으로 보인다.

 

▲ 출처: 뉴시스 그래픽


이밖에도 ▲실거래가 신고 기간 단축 및 집값 담합 처벌 ▲2000만원 이하 임대수익 소득세 신고 등 고강도 규제 정책이 시행을 앞두고 있지만, 내년 집값을 잡기에는 역부족이라는 진단이 나오고 있다. 주택산업연구원이 발표한 ‘2020년 주택시장 전망’에서 서울지역 주택(아파트·단독주택·빌라) 매매가격이 1.0% 상승할 것으로 내다봤다. 특히 아파트는 1.2% 상승할 것으로 점쳐졌다. 서울 지역의 주택 상승 원인으로는 ▲진입을 희망하는 대기 수요 ▲누적된 공급 부족 심리 ▲한국수요 집중 등을 꼽았다.

 

(사진제공=뉴시스)

 

팩트인뉴스 / 윤성균 기자 friendtolife@factinnews.co.kr 

 

[ⓒ 팩트인뉴스. 무단전재-재배포 금지]

윤성균 기자
이메일 다른기사보기
  • 카카오톡 보내기
뉴스댓글 >